Critères d’une approbation hypothécaire

L’acceptation d’un prêt hypothécaire par une institution financière repose sur quatre facteurs primaires : la capacité de remboursement de l’emprunteur, la qualité de son dossier de crédit ainsi que du gage, et sa mise de fonds.


Mise de fonds

Lors de l’achat d’une propriété, il faut prouver que l’emprunteur prend également un risque financier. L’institution financière qui approuve le crédit du projet doit s’assurer de la qualité des habitudes d’épargne de l’emprunteur d’une part, ainsi que du partage adéquat du risque inhérent. Dans le cas d’un dossier assuré dont l’emprunteur est propriétaire occupant ou encore, dans le cas où la résidence serait occupée par un membre direct de sa famille la mise de fonds est la suivant : • 1-2 logements : 5% pour le premier 500K$ et 10% pour l’excédant jusqu’à 1M$ • 3-4 logements : 10% Pour un dossier non assuré : • 1-4 logements : 20% • 5+ logements et plus : 35% sauf exemptions Dans tous les cas, il faut prouver que la mise de fonds existe depuis plus de trois mois. Cette mise de fonds peut provenir : • Des économies graduelles de l’emprunteur. Il faut alors produire des relevés bancaires ou des relevés de placements des derniers trois mois affichant le nom de l’institution financière, du bénéficiaire du dit compte ainsi que le numéro de compte. • Du retrait de sommes accumulées dans un REER. Il faut alors produire des relevés des derniers trois mois affichant le nom de l’institution financière, du bénéficiaire du dit compte, ainsi que le numéro de compte. • De l’mprunt garanti par des actifs confirmés. La forme la plus répandue est l’utilisation d’une marge de crédit hypothécaire. Il faut dans ce cas produire le relevé hypothécaire ainsi que les taxes municipales et scolaires de la résidence grevée d’une marge hypothécaire. • Des économies futures provenant du travail de l’emprunteur, lorsque ce montant représente moins que la moitié de la mise de fonds. • De l’emprunt sur un terrain libre de toute charge ou collatérale. Il faut alors fournir le contrat d’achat, la preuve qu’il n’est pas hypothéqué, ainsi que le relevé des taxes municipales et scolaires. • Du produit de la vente d’une autre propriété. Il faut alors produire le relevé le plus récent des taxes municipales et scolaires de cette propriété, un relevé hypothécaire récent, l’offre d’achat acceptée pour la vente de cette propriété ainsi que l’approbation du financement de l’acheteur. • Du don d’un parent proche. Ce don doit provenir des parents, ou encore, des frères ou sœurs de l’emprunteur. Il important de pouvoir confirmer qu’il s’agit bien d’un don et non d’un prêt qu’il faudra éventuellement rembourser, en produisant une lettre de don établissant la preuve de la source du don et celle du dépôt effectué dans le compte de l’emprunteur. • D’un don d’équité. Lorsqu’il s’agit d’une transaction entre parents, la mise de fonds peut provenir de l’équité de la maison. • D’une subvention non remboursable accordée par un organisme fédéral, provincial ou municipal. Quand il s’agit d’un dossier assuré, il faut démontrer une mise de fonds additionnelle de 1.5% du montant d’achat pour couvrir les frais de clôture : taxe provinciale de l’assurance, frais de notaire, et taxe de mutation. Moyennant un coût de prime d’assurance additionnel de 0.25%, la mise de fonds peut provenir de sources non traditionnelles, pourvu qu’il n’existe aucun lien de dépendance avec la propriété et que la mise de fonds soit entre 5% à 9.99% du montant d’achat. Les fonds peuvent être alors empruntés de n’importe quelle source y compris une marge personnelle, un prêt personnel ou une carte de crédit. Elle peut être fournie par un don provenant d’une personne n’ayant pas de parenté directe. De même, elle peut être fournie en totalité par des économies futures provenant du travail de l’emprunteur.

Capacité de remboursement Il faut prouver que l’emprunteur a des revenus suffisants et stables pour faire face aux dépenses associées à la propriété, mais également à tous ses engagements financiers. Les revenus, pour ce faire, doivent provenir d’un emploi stable sans période de probation ou de revenus de pension et de placements, dans le cas où l’emprunteur ne travaille pas. Si l’emprunteur change d’emploi pendant le processus, cette situation complique l’approbation de l’emprunt hypothécaire. Les revenus de chômage ne sont pas considérés. Les revenus d’emploi contractuel sont généralement considérés lorsque la stabilité de ces revenus est démontrée par des avis de cotisations des deux dernières années. Période de paternité ou de maternité. Il est possible de considérer le plein revenu lorsque la date de retour au travail est connue.

Les revenus d’un travailleur autonome et d’un propriétaire d’entreprise peuvent être considérés. Il faut alors prendre en compte l’historique des deux dernières années si les revenus ont été ascendants, sinon seulement ceux de la dernière année. Une fois les revenus établis, l’institution financière considère alors deux ratios d’endettement : le ratio ABD et le ratio ATD.

• ABD est l’endettement de base, soit les versements hypothécaires du capital et des intérêts, additionné des taxes foncières et des frais de chauffage, divisé par le salaire. • ATD est l’endettement total de base, lequel est additionné aux dettes personnelles et divisé par le salaire. Pour des dossiers non assurés, un amortissement de 30 ans baisse le paiement hypothécaire et par conséquent, améliore les ratios d’endettement. Si l’emprunteur est proche des limites acceptables, il est obligé de choisir une hypothèque fermée de cinq ans, puisque le calcul des ratios d’endettement se fait au taux cinq ans affiché pour tous les autres produits.

Dossier de crédit Il faut prouver que l’emprunteur a de bonnes habitudes en ce qui a trait au remboursement de ses dettes et qu’il utilise son crédit de façon raisonnable. Une cote de crédit inférieur à 680 restreint les choix d’emprunt et une cote inférieure à 640 exige des garanties et/ou des taux supérieurs.

Évaluation de la propriété Il faut prouver que le gage a une bonne valeur et qu’il est en bon état. Il faut que la propriété soit habitable et accessible pendant toute l’année. Il existe des possibilités de financement aux chalets accessibles seulement pendant trois saisons. Des conditions impliquant des réparations peuvent être appliquées avant que le financement soit accordé.

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